Los Precios de los Inmuebles: subieron como misil en dólares, … y ahora qué?

Los inmuebles son una de las estrellas de la carrera nominal, por dos motivos: junto con los salarios, son les no transables, y además son una de las principales reservas de valor en un país acostumbrado por décadas a que ningún papelito nacional retenga nada de su valor por más de 5 años.

Hoy los precios en dólares son elevadísimos, tanto para la Zoned-Zone (Puerto Madero) como para Lanús o Avellaneda.


En concreto, hay cuatro factores principales que alimentaron la demanda de inmuebles, empujando fuerte su precio en dólares:

1) Falta exagerada de alternativas de inversión para el ahorrista. Llámese tasas de interés bajísimas en los bancos argentinos (y desconfianza en las instituciones de ahorro en general), dólar débil en el mundo, savings glut (sobreabundancia de ahorro), investment drought (sequía de inversiones), lo que sea. Ya estábamos “arrinconados”, solo nos faltaba una cosa: los dólares. Entonces vino…
2) Una mejora espectacular de los precios de los productos del campo. Con subas históricas en los precios de la carne, leche, oleaginosas y cereales, tuvimos un boom de dólares en las manos de argentinos, entonces hubo más verdes para demandar inmuebles. Por supuesto, este argumento está atemperado por el hecho de que los argentinos (los privados) tenemos más de u$s 145 mil palos afuera, y que si todos sacásemos nuestros verdes de aquellas latitas que enterramos en el jardín cual duendes irlandeses, sería otra historia, es decir que los u$s 10 mil palos plus de superávit comercial serían un vuelto. Pero también es cierto que mucho del flujo de dólares que entraba era en blanco, y dada la pobreza de alternativas, los inmuebles se vieron muy favorecidos.

3) El salario-misil en dólares. En la carrera nominal de 2003-2007, los aumentos de salarios nominales (que arrancaron hechos crema) le ganaron por afano al dólar y a la tasa de interés, lo que permitió que los trabajadores se bancaran aumentos importantes de los precios en dólares de las viviendas (que también estaban hechos crema). Esto sostuvo los aumentos de precios, inclusive en los barrios menos pudientes: la explosión del salario en dólares también llegó a los salarios no registrados.

4) Ingreso de capitales extranjeros. Como las propiedades afuera estaba carísimas y encima subían más, una corriente de extranjeros vino a la Argentina con la idea de aprovechar los precios relativamente bajos de los inmuebles locales. Desgraciadamente no existe una estimación oficial de inversión de extranjeros en real estate local, así que apenas nos quedamos con evidencia circunstancial.




BUT TODAY…



Por si se perdieron el último año viviendo adentro de una ameba gigante, les cuento que ninguno de los cuatro factores resulta hoy demasiado favorable para la demanda de inmuebles:

1) Pánico a invertir en nada. No hay donde esconderse en el mundo: first & foremost, los inmuebles están perdiendo mucho valor, pero también se derrumban los precios de acciones, bonos, commodities y otros papelitos felices en los que la gente invirtió a falta de alternativas. Acá, las acciones y los bonos ya se hicieron crema, y los inmuebles están en ese momento especial en el que se acumulan stocks mientras los dueños siguen emperrados en pedir precios altos sin hacerse cargo de que el mercado cambió.
2) Caída en los precios del agro y menor output. Se acabó lo que se daba en materia de precios internacionales. Y encima hasta el gobierno está pronosticando una importante caída en los volúmenes producidos en la campaña 2008/09 (culpa de la seca y también de alguna ayudita gubernamental). No van a sobrar muchos dólares del comercio exterior. La última esperanza de las inmobiliarias locales es que con la súper crisis financiera internacional la gente se asuste de tener la plata en un banco afuera y decida que los ladrillos y campos argentinos son más seguros. Es decir, la última esperanza es la utopía de que los argentinos vuelvan a confiar en su país (en este caso, empujados por el miedo a la crisis) y traigan de vuelta los u$s 145 mil palos que tienen afuera. Suena un poco extraño, con un gobierno que hace un esfuerzo considerable para hacer creíble el verso de que vienen por las cajas de seguridad (aunque se manda un blanqueo que parece un regalito para los narcotraficantes… y sí, lo sacaron en el boletín oficial de navidad).
3) Los salarios pierden la carrera contra los precios. Se reduce el poder de compra de las familias, es decir que también se achica su poder de ahorro. A futuro, el salario-misil en dólares puede convertirse rápidamente en un misil que apunta para abajo. No parece que los asalariados puedan sostener aumentos en dólares de los inmuebles, es más, no parece probable que puedan sostener ni siquiera los niveles actuales.
4) ¿Qué inversores extranjeros? Hoy en día parece casi imposible conjugar una frase que incluya “extranjeros”, “invierten” e “inmuebles”, ¿realmente creen que encima se le puede agregar la palabra “Argentina”? Ya no es raro escuchar casos de argentinos de cierto poder adquisitivo que en vez de buscar algo por BsAs se están tirando a comprar deptos en Miami.

Me parece que el panorama a futuro para los inmuebles en Argentina es pésimo: la demanda no tira más. La gente ya no está dispuesta a invertir en casi nada que implique riesgo, la gente con recursos ven caer fuerte sus ingresos en dólares, los asalariados van a ser el pato de la boda del ajuste que (tarde o temprano) va a venir y encima, lo extranjeros no ponen un mango acá (es más, hay argentinos que buscan gangas afuera).

Si pensaban comprarse un inmueble, no hay muchas vueltas: mantengan los dólares en la latita y esperen. Es tiempo de ir al bunker y tratar de no tener muchas bajas. Ya habrá un nuevo tiempo para comprar inmuebles, but not now.




HAGAN FELIZ A COOKIE MONSTER, COMENTEN ESTE POST!!!
MAKE COOKIE MONSTER HAPPY, MAKE A COMMENT ON THIS POST!!!

9 comentarios:

MF. dijo...

yo acuerdo con el cookie monster en los factores que incrementaron el precio de las viviendas.. pero tmb muchas burbujas de este tipo se dan con fuerte explosion del credito que aqui ha faltado. Mucha gente se preguntaba qué pasaría con el precio de las viviendas si empezaba a haber credito. De todas maneras, hoy queda claro que eso no va a pasar y encima que van a jugarle en contra el estancamiento de los salarios y la baja demanda externa. quizas pueda durar un poco mas la vista del refugio de los ahorros en inmuebles y mantenga por algun tiempo los precios, pero es relativamente obvio que el upside se les terminó.

Cookie Monster dijo...

A mí no me convence del todo el argumento de “acá no hubo crédito, entonces no hay burbuja”. Estoy de acuerdo que si el gobierno hubiese apostado por recrear el mercado de capitales, digamos evitando destruir el CER, las AFJP y la estabilidad de precios, las valuaciones inmobiliarias hubiesen subido más. Pero desde que confirmaron “la continuidad del cambio” está claro que eso nunca va a pasar.

Esta no es una burbuja de crédito. Pero es una burbuja. Y está montada en algo que todos dimos por sentado (el punto 1): es completamente extraordinario e insólito que los argentinos no hayamos querido ahorrar en dólares en 2003-07. Lo típico es una parte a ladrillos y otra a dólares.

Este hecho extraordinario (que se revirtió a partir de agosto 07) encima se dio en un contexto de súper exceso de dólares y de salarios explotando.

Yo creo que la burbuja se revienta por dos lados: cambian las preferencias de ahorro de los argentinos y se reducen fuertemente los dólares disponibles.


La verdad que hoy mi post suena un poco obvio en varios puntos. De los post que escribí hasta ahora, es el que más me reprocho por no haber empezado el blog a principios de 2008.

Cookie Monster dijo...
Este comentario ha sido eliminado por el autor.
Cookie Monster dijo...

Ah, y gracias por comentar MF!!!

Elemaco dijo...

¿Cual es la fuente del primer gráfico?

Angel Of Sorrow dijo...

Estimado y nunca bien Ponderado Cookie Monster... he leido tus entradas blogianas y realmente parece como si me leyese a mi mismo (en la mayoría de tus opiniones).
Debo Agregar "EXHIBIT A" Que dado la realidad argenta, el registro de inverisones en inmuebles por parte de foráneos con abultadas billeteras ha disminuido de manera notable en cualquier contabilidad empresarial (leasé "me cag@ en el subdiario de bejerman / tango" ). Por cierto, trabajo en una PYME q se dedica a ese rubro... Como te comentaba, no hay nada más claro que la poca estabilidad y confiabilidad q ofrece hoy nuestro suelo "post colonial" (colonial aún para algunos). El hecho de que los "verdes" se esten fugando de los bienes raíces es tan tangible como una patada en la ingle con carrera de doce pasos. Los factores? pues varios sin lugar a dudas... las garantías? pues ningua sin lugar a dudas... Un pequeño dato visible es que, en mi caso particular,la renta que pueden ofrecer estos inmuebles ha decrecido marcadamente... por qué renta?.. pues no todos tienen departamentitos de fin de semana... hay mucha inversión al estilo "hotel horizontal" con el gran supuesto beneficio de los gastos a 1/3 (posiblemente 1/4) del valor de la moneda de origen para los dueños y unarenta en verdes que suele ser jugosa. Pero Claro no todo podía ser TAN bueno, ecapaba al plan la suceptibilidad de los turistas e inversores a factores (q al vulgo popular nos resbalan) como el riesgo País y factores (que más q resbalarnos a los comunes, nos deprimen) como la inseguridad. Una cosa importante es que quienes tienen la voluntad de invertir en fines turísticos no encuentran respaldo en sus acciones... y claro el "paga dios" (God'll pay you) les mete sogaca.
All in all... hay mucha tela acá para confeccionar un barrilete e irse a la mierd@... pero los motivos son cada vez más y los verdes son cada vez menos.

Te mando un gran saludo, una gran felicitación...
Me saco el sombrero (reverente).

Anónimo dijo...

hola coockie, hoy entro a tu blog, um poco tarde xq acabo de comprar un inmueble, con mucho esfuerzo, creo q no es un buen momento en el pais pero mis hijos lo necesitaban, debo pagar cuotas en dolares, ¿algun consejo? gracias, te voy a seguir.

Cookie Monster dijo...

Anónimo, prefiero ser cauteloso para dar consejos sobre qué hacer con su patrimonio. Pero me parece que es un muy mal momento para estar endeudado en USD. El ajuste que se ve cada día más cerca incluye una fuerte caída en el poder de compra de los asalariados (asumo que los sos, pero ni idea) contra la inflación, pero especialmente contra el USD. En 2002, la gente que se encontraba en la misma situación vulnerable era mucha, por lo que pesó más la política y fue rescatada por el gob. Hoy en día, mi opinión vale tanto como la tuya en cuanto a lo que pienso que puede hacer el gob con el pequeño grupo endeudado en USD.
Espero que puedas encontrar la forma de "pesificar" tu deuda (vinculándola a algo que se parezca más a tu ingreso).
Slds!

Anónimo dijo...

Interesante post, estoy de acuerdo contigo aunque no al 100%:)