Como comenté en algún post, los inmuebles son muy interesantes para La Carrera Nominal porque junto a los salarios, están entre los Titanes de los No Transables (esa bolsa de gatos que no se puede exportar ni importar, así que vas a morir con la oferta y demanda local). Y como nos enseñaron en la escuela, resulta que si los no transables “están caros” con respecto a los transables entonces muy probablemente el tipo de cambio real también “esté caro”*.
Vamos a los inmuebles entonces. Antes que nada, los dejo tener un pequeño momento de shock and awe mientras miran la serie de precios de los departamentos en Barrio Norte (parece que es el único barrio con series largas) de los últimos 33 años:
Es IN-FER-NAL como están los precios de los inmuebles en dólares. Récord histórico! Jamás visto! Por Dios que alguien me explique con qué se dan estos tipos!!!
Los que leen seguido el blog saben que se viene un NAAAAA, hay que mirarlo en términos reales. Dos lucas verdes el m2 es mucha guita hoy, pero 1400 Mukenios era MUCHÍSMA guita en 1980. ¿Cómo lo ajustamos para tener algo más preciso que los adjetivos mucho y MUCHÍSIMO?
1) Una alternativa es agarrar la inflación argentina: ¿mezclar pesos (o australes) con dólares y encima le meto una hiperinflación? ¿Convertimos los dólares en pesos con alguno de los 3 o 4 tipos de cambio paralelos que tuvimos en este período? No thanks
2) Otra es ajustar los precios de los departamentos en dólares por la “inflación internacional” (digamos, minoristas o mayoristas yankees). El resultado sería: cuán caros están los departamentos porteños para el consumidor/productor yankee, que por supuesto es el centro del universo y nada existe si no lo ilumina su haz de luz. Cómo dan los precios con esta corrección:
Así es, estamos bien caros. Medido en dólares de 2008, ya estamos por encima de las dos lucas verdes, una locura. Bueh, siempre vas a encontrar a algún personaje que te diga que en 1979-1981 los precios eran mucho más altos, pero más difícil es encontrar a alguien que piense que esos eran años ‘normales’. Si tomás el promedio 1982-2006 te da algo así como 1.100 verdes, con un desvío standard de 300/400 verdes (constantes de 2008).
3) La tercera alternativa, que por la intro les adelanté que me parece la más interesante, es sacar el ratio “Precio Inmuebles Argentina” / “Precio Inmuebles EEUU”. Tomé como base 1993-1995 porque durante esos años los precios argentinos se habían estabilizado después de la recuperación de principios de los 90 y los inmuebles yankees todavía no habían empezado la suba frenética de precios que finalizó súbitamente en 2006.
Se pueden decir muchas cosas, pero una imagen vale más que mil palabras. Antes les tiro dos: DOUBLE BUBBLE
Los precios inmobiliarios yankees explotaron con Clinton II, mientras que los precios argentos recién explotaron en 2003. Veamos como da el ratio “Precio Inmuebles Argentina” / “Precio Inmuebles EEUU”:
No tenemos cura: o somos muy caros o somos muy baratos. No hay punto medio. No hay políticas consistentes. Nada ajusta, siempre hay una talking head defendiendo lo insostenible, hasta que al final todo ajusta por el lado más fácil: sube el dólar, hace pelota el precio de salarios e inmuebles, mientras que los transables se van a modo batshit. Barajar y dar de nuevo precios relativos. Nominal Rat Race y después plan de estabilización. Fuck you a la consistencia, si sos argentino aprendé a bailar o quedás en el camino.
[Bueno, me tomo un vaso de agua bien fría, me calmo y vuelvo a escribir]
La cuestión es que el mundo se volvió suddenly deflacionario y los precios de los inmuebles hoy se caen a pedazos en todas partes. Mientras tanto en Argentina siguió la fiesta un rato más (y a esa fantasía se aferran los dueños de inmuebles que quieren vender, sin asumir la nueva realidad del mercado).
¿Cómo sigue la cosa a futuro?
Tenemos algunas pistas: en el famoso stress test que le hizo Tim Geithner a los grandes bancos yankees, el Tesoro americano publicó una serie de premisas, que resultaron ser bastante optimistas en general, pero la vienen pegando bastante bien por el lado de los inmuebles (sino pregúntenle a Calculated Risk). Las premisas de Timmy:
Entonces viene la pregunta, ¿que pasaría si los precios de los inmuebles argentinos se mantuvieran constantes en dólares? (no digo seguir subiendo porque sería un delirio estilo finales de los 70s).
La respuesta es que aún manteniendo constantes los precios locales, el ratio escalaría a niveles fantasiosos de fines de los 70s. Nuts!
Para tener un ratio estabilizado en los (elevados) niveles de diciembre 2008, los inmuebles argentinos deberían acompañar la caída de los inmuebles afuera: -14/22% en 2009 y -4/7% en 2010.
¿Hay alguna tortuga que se me esté escapando?
(last call for Balassa–Samuelson)
¿Diferencias en la productividad relativa tal vez?
Bueno, al grano: Si la productividad de los transables en Argentina subió relativa a los no transables, más de lo que subió la productividad de los transables en EEUU relativa a los no transables, entonces es totalmente razonable que nuestro TCR se aprecie.
Esa se las dejo a ustedes. Para justificar el nivel de precios que tienen los no transables en Argentina, primero me tienen que traer una medida de productividad argentina (que no esté full of sh*t) y me muestre que le ganamos por afano a los yankees. Mientras tanto, yo sigo convencido que vamos a tener un lindo sacudón en los precios relativos de nuestra economía…
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*Por lo general, en estos modelitos asumen que la productividad en no transables es más o menos una papa y que los avances productivos posta posta vienen por el lado de los transables. Entonces en los países del primer mundo, que tienen la re posta en producción de transables, tienen algo así como exceso de demanda de no transables, hay movilidad imperfecta de factores productivos y la cosa cierra con un tipo de cambio real más alto en los países más desarrollados. Una explicación un poco más potable acá
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10 comentarios:
Excelente post!!! Un lujo
En el foro The baranda preguntaron sobre las rentabilidades. Hoy es una de las mas bajas del mundo.
Para mí, tendrian que bajar un 50% en dólares, debido a la relacion m2/salarios.
Te dejo un post.
saludos
http://bullspreadblog.blogspot.com/2009/08/price-to-rent-ratio-at-argentina.html
Hola Cookie monster, muy interesante post. De acuerdo con las conclusiones generales.
Personalmente lo matizaria con el hecho de que los inmuebles ademas de un bien de consumo son un activo ie tu demanda, en forma similar al dinero, es tambien por razones de especulacion y reserva de valor.
En el caso argentino me parece que los inmuebles se han convertido en nuestros pseudo-treasuries: lo que muchos piensan es la ultima reserva de valor que el gobierno esta imposibilitado de confiscar o reventar. Uno podria pensar que a mayor inseguridad / debilidad del sistema financiero local, mayor demanda de inmuebles. Me parece que eso es parte de lo que está detras de la serie. Igualmente los valores lucen sobrevaluados como indicas... visto de otra manera, es increible que el current yield de una inversion inmobiliaria en capital hoy por hoy este en 6-7% cuando lo mismo en un bono del gobierno es muy superior.Te felicito por el laburo. petronomics
Como va Cookie? Me parece que hay un problema en comparar los deptos en barrio norte con los demas no transables. El modelo de Balassa-Samuelson es el resultado del equilibrio de largo plazo en los mercados de transables y no transables, es decir donde los beneficios se vuelven cero y no hay incentivos para entrar. Con los deptos estaria bien si se pudiese construir eternamente, pero no es el caso de Barrio Norte. Igualmente, no es que no comparta que probablemente haya una burbujita y que tmb. seguramente todos estos precios se muevan juntos, sino que es dificil establecer una relacion rigurosa entre el TCR q nos interesa y los precios de los alquileres.
Sldos!
Gracias anónimo! Slds
Muy bueno tu post Bull Spread!!! Sorry que no lo había leído. Me pareció buenísimo. Es más, yo pensaba hacer una segunda parte comentando la dinámica del price to rent en Argentina!
Al que no lo haya visto, le recomiendo el post de Bull Spread.
Petronomics, totalmente de acuerdo. Ese aspecto de los inmuebles (como reserva de valor, a salvo de “manotazos”) lo pienso encarar en otro post comparando retornos de activos financieros e inmuebles en Argentina. Las distorsiones de precios relativos en Argentina dan para escribir parva de posts. Tenes que pegarle una mirada al muy buen post que colgó Bull Spread, en la misma línea. Slds!!!
Hola Fernando! El tema es que no tenemos buenos índices de T y NT.
Hubiese estado bueno hacer algo con los salarios y un “Case-Shiller Argentino” como Proxy de NT, pero ninguno de los dos existen (el primero por la muerte del INDEC, el segundo porque simplemente no están las series). Además no te olvides que ante la restricción para construir en Barrio Norte siempre podemos cambiarle el nombre y seguir para el costado: Palermo L (de Lanús), Palermo Q (de Quilmes), …
En cuanto a la correlación de los precios, mirá el grafico que colgué en un post anterior sobre inmuebles:
http://2.bp.blogspot.com/_PtFqjQgd_Zg/SWtf6PcwgLI/AAAAAAAAAJQ/hpx1tgHmYg8/s1600-h/Precios+CABA.bmp
Slds!!!
Brutal post Monster, llegué tarde vía Rollo. Fantástico.
La serie es del UADE?
Por más que le doy vueltas, no entiendo el post. Mis dudas:
- Si son no transables ¿por qué sería una buena medida de valor relativo compararlos con los inmuebles en EEUU? ¿En qué sentido habría arbitraje?
- Ah, tal vez ocurre que cuando la guita de afuera puede comprar inmuebles entonces dejan de ser un non-tradable en el sentido estricto del peluquero.
- La estructura de financiamiento tiene que decir algo (a menos que los RATex crean en Modigliani-Miller). Como yo no, prefiero pensar que el hecho de que los precios no tengan palanca sugiere que "double bubble" my ass.
- Last, but not least, el boom en prime space se parece más al concepto de "bono ladrillo" y a la búsqueda de una proxy por risk-free con bonos locales defaulteados o, después, manipulados, y plazos fijos que rinden menos que la inflación.
Todo esto no significa que no luego de una buena deva, que eventualmente pueda seguir al riesgo K y al peso creciente del sector público, no bajen un poco en USD. Pero sólo significa que TODA la economía se contagia de K, no que había una burbuja sectorial.
Cheers.
perdon no , pero estamos en el 2012 y esto sigue... que hacemos?!!
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